¿Cómo comprar una casa hipotecada en Chile?

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Seguramente alguna vez has visto una casa que está en venta, pero tiene una hipoteca que impide realizar la enajenación de la propiedad con libertad. O quizás te encuentras en la otra posición, quieres vender tu casa que se encuentra hipotecada.

Sea que quieras comprar o vender la propiedad, te explicaré algunos aspectos esenciales a tener en consideración al momento de realizar la escritura pública de compraventa por la que se transfiere la propiedad.

¿Cómo averiguar si una casa tiene hipotecas vigentes?

Para ello debes dirigirte al Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde esté situado el inmueble que deseas adquirir y revisar las inscripciones en el Registro de Propiedad, poniendo especial atención a las subinscripciones que se anotan al margen de la inscripción de la propiedad, o lo que es mejor, pedir un certificado de Hipotecas y Gravámenes.

¿Cómo averiguar el monto de la deuda por el crédito hipotecario?

Hay ocasiones en que, pese a haberse pagado la totalidad del crédito, la hipoteca, que garantiza el pago de la deuda contraída, no ha sido alzada y aparece vigente en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, por lo que para averiguar con exactitud puedes pedir un certificado de deudas que emite el banco al deudor, que desea vender la propiedad hipotecada.

Luego, para asegurarte de la veracidad del documento puedes llevarlo a la misma entidad financiera que la emitió y comprobar que los datos son auténticos.

Carta de instrucciones notariales: Se puede de vender una casa hipotecada

Una carta de instrucciones notariales, tal como su nombre lo dice, consiste en una minuta escrita que queda en poder del notario que autoriza la compraventa para determinar la condición, plazo o modo en el que se pagará el precio y se hará la inscripción de la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Por ejemplo: supongamos que el vendedor tiene una deuda por $10.000.000, y está vendiendo la casa en $60.000.000, debes hacer dos pagos, generalmente a través de vale vista.

  1. El primero será para el banco, o la persona que tiene a su favor la hipoteca, por la suma adeudada, esto es, $10.000.000
  2. El segundo pago a la persona propietaria del bien inmueble que se está vendiendo, por el saldo restante, es decir, $50.000.000

Respecto de los cuales dejarás estipulado, previo acuerdo con la parte vendedora, instrucciones al Notario para que sean pagados luego de inscrita la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.

Alzamiento de la Hipoteca en el Conservador de Bienes Raíces

Desde el año 2016, el trámite de alzamiento de hipoteca es responsabilidad de la entidad financiera, por lo que no puedes hacer mucho para apurar los trámites, salvo una solicitud de alzamiento una vez pagada la última cuota del dividendo.

Ahora bien, tratándose de una compraventa donde pagas el saldo de crédito hipotecario y otro tanto al vendedor, en el mismo acto de celebración de la escritura pública se solicita el alzamiento de la hipoteca.

¿Cuándo inscribo la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces?

La propiedad será inscrita en el CBR en la fecha que los contratantes acuerden, esto debido a que como existe carta de instrucciones notariales será esta la que determinará ese hecho. Cabe destacar que se pueden iniciar los trámites de inscripción desde que esté autorizada y protocolizada la escritura pública si así lo acuerdan las partes.

Si tienes problemas para vender una propiedad o tienes dudas acerca de la compra de una propiedad, te invito a agendar una hora para conversar tu caso y ver las soluciones aplicables.

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Acerca del Autor

Patricio Puen Marileo

Abogado de la Universidad Católica de Temuco, emprendedor, consultor y bloguero. Oriundo de Nueva Imperial, mapuche, de familia campesina, he enfocado mi trabajo en ayudar a las personas a evitar problemas jurídicos y solucionar los ya existentes, en materia de Bienes Raíces y Emprendimiento. Puedes encontrarme en redes sociales.