¿Cómo subdividir un terreno?

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Si estás pensando en subdividir un terreno para vender lotes más pequeños, lo primero que tienes que saber es que existe un procedimiento diferente dependiendo del tipo de terreno que tengas y de dónde esté ubicada la propiedad.

Cumplir con el procedimiento establecido por ley es sumamente importante, ya que de lo contrario podrías estar cometiendo el delito de loteo irregular, que es castigado con penas que van desde tres años y un día hasta diez años de cárcel. Delito que ya tiene algunos condenados.

¿Qué necesito saber antes de hacer una Subdivisión Predial?

Antes de realizar cualquier inversión o gasto determina si la subdivisión se trata de un terreno urbano o un terreno rural, ya que los procedimientos establecidos al efecto son diferentes. Paso a explicarlos:

¿Cómo subdividir un terreno rural?

¿Alguna vez has escuchado que una persona compró una parcela (rural) de 1000 metros cuadrados por cesión de derechos? Ese es un ejemplo claro de un procedimiento de subdivisión mal hecho, que trae como consecuencia la formación de un loteo irregular.

Lo que quiero decir con esto es que no todo terreno es susceptible de dividirse.

¿Cuál es la superficie mínima de subdivisión de un terreno rural?

Para empezar diremos que por regla general, tratándose de terrenos rurales, la subdivisión tiene que dar como resultado lotes de al menos 5.000 metros cuadrados (media hectárea). Sin embargo, para tener una certeza es necesario revisar dos documentos: Certificado de Informaciones Previas y Certificado de Dominio Vigente.

Son estos documentos los que te dirán si es posible o no dividir el terreno. Si admite división entonces pasamos al siguiente paso:

¿Dónde presento el proyecto de subdivisión de predios rústicos?

Cuando se trata de terrenos que están fuera del radio urbano, es el Servicio Agrícola y Ganadero el que aprueba o rechaza los proyectos de subdivisión.

Para presentar el proyecto de subdivisión se requieren de los siguientes documentos:

  1. Certificado de Dominio Vigente.
  2. Certificado de Hipotecas y Gravámenes.
  3. Certificado de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.
  4. Certificado de Avalúo Fiscal vigente con clasificación de suelos.
  5. Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente y por el propietario del predio con su RUT.

Eventualmente también podrían solicitar un certificado de ruralidad si no está suficientemente claro.

Una situación que no puede pasarse por alto es que si el terreno es indígena este procedimiento no es del todo aplicable, ya que es una situación que está regulada por ley especial, se trata de la Ley 19.253.

¿Cuánto tiempo se demora una subdivisión rural?

Entre reunir los documentos, realizar el dibujo técnico y el plazo de 20 días hábiles que tiene el SAG para aprobar o rechazar una solicitud de subdivisión puede demorar entre dos a tres meses aproximadamente. Sin embargo si hay errores en el título de la propiedad que se pretende subdividir podría aumentar considerablemente este plazo.

Subdividir un terreno urbano

Si tienes un predio ubicado dentro del radio urbano de la comuna, el procedimiento es diferente, pues este se tramita ante la Dirección de Obras Municipales, con el patrocinio de un arquitecto, quien elaborará el expediente de la solicitud, en el que acompañará los siguientes requisitos o documentos:

  1. Certificado de Avalúo Vigente de los predios involucrados
  2. Certificado de Informaciones Previas
  3. Plano de ubicación
  4. Plano de situación Actual
  5. Plano de situación Propuesta
  6. Cambio de uso de suelo (si corresponde)

¿Cuánto se demora la tramitación de la subdivisión urbana?

La Dirección de Obras tiene un plazo de 30 días corridos para aceptar o rechazar la solicitud. Pero la tramitación completa dependerá de la celeridad con la que puedas conseguir los antecedentes y documentos necesarios.

Dividir un terreno para su venta

Una de las razones más comunes para subdividir un terreno es para poder vender los lotes resultantes y así obtener un ingreso considerable. Por ello resulta sumamente importante la estrategia de venta que tengas.

En mi opinión personal, siempre resulta mucho más sencillo vender la propiedad cuando pones a disposición de los prospectos o posibles compradores, toda la documentación legal de la propiedad. De esta manera, la persona que quiera comprar podrá revisar personalmente, o a través de su abogado, la situación jurídica de la propiedad, tomando una decisión fundamentada.

Por otro lado puedes ofrecer «preventas», a través de una reserva, promesa o cualquier otro acto jurídico que te permita reunir fondos para ejecutar el proyecto de subdivisión, si no cuentas con el capital suficiente.

¿Cuánto cuesta subdividir un terreno en Chile?

En el procedimiento de subdivisión debes considerar varios costos, entre los que destacan los honorarios del arquitecto (si es urbano) o topógrafo (si es rural), los aranceles propios de la solicitud que aparecen en la imagen, un abogado que se encargue de redactar las escrituras de compraventa o adjudicación según sea el caso, así también el costo de algunos documentos esenciales que son requisitos de la solicitud. Dicho todo esto, resulta claro que no hay un valor determinado porque depende de muchas variables.

Si necesitas asesoría en la subdivisión, tienes algún problema con el título de la propiedad, con las escrituras de compraventa o cualquier otro inconveniente de relevancia jurídica, te invito a agendar una hora o bien enviar un correo a contacto@legaltop.cl adjuntando el certificado de dominio vigente, para poder ayudarte.

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Acerca del Autor

Patricio Puen Marileo

Abogado de la Universidad Católica de Temuco, emprendedor, consultor y bloguero. Oriundo de Nueva Imperial, mapuche, de familia campesina, he enfocado mi trabajo en ayudar a las personas a evitar problemas jurídicos y solucionar los ya existentes, en materia de Bienes Raíces y Emprendimiento. Puedes encontrarme en redes sociales.