Tener acciones y derechos no significa que eres dueño de un terreno

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Desde que me dedico a trabajar casi exclusivamente en bienes raíces, una de las situaciones más recurrentes es ver a personas que realizan un contrato de cesión de acciones y derechos, creyendo que compran un terreno y que pueden construir libremente sobre el mismo. Ello ocurre principalmente debido a que creen en la promesa del vendedor que les presenta como una alternativa para adquirir una propiedad por un precio inferior al del mercado… ¿Han escuchado ese refrán que dice que lo barato cuesta caro?

“Lo que compras en realidad es una participación dentro de la comunidad dueña del terreno” 

Patricio Puen

Esto no significa que si ya compraste acciones y derechos estás metido en un problema sin solución, a menos que sea dentro de una población calificada como loteo irregular.

Antes de ir a las soluciones voy a responder todas las dudas más frecuentes para entender cómo funciona este sistema.

¿Qué son los derechos y acciones de un terreno?

Partamos de la base que por regla general un terreno tendrá solo un dueño.

En ese sentido, el ordenamiento jurídico «no le gustan» las comunidades, estableciendo solamente acciones para dividirla y no para resolver situaciones conflictivas que se produzcan dentro de ellas.

Las acciones y derechos se generan cuando hay dos o más personas dueñas de un mismo terreno, generándose una comunidad. Entonces, cada una de ellas tiene un derecho sobre la propiedad y una acción para solicitar la partición del bien, cuando ello sea posible.

Estas son calificados por la ley como bienes muebles lo que significa que no tienen la misma protección legal de los inmuebles, por lo tanto, cabe preguntarse: ¿Qué es lo que estoy comprando en realidad?

Resumiendo, la comunidad es dueña de la propiedad, es decir, el conjunto de personas es la dueña del sitio, pero la persona que tiene acciones y derechos no tiene dominio exclusivo sobre una parte de la propiedad. Lo que compras en realidad es una participación dentro de la comunidad.

¿Es lo mismo acciones y derechos que derechos hereditarios?

Los derechos vienen de alguna parte: generalmente se originan a partir de la creación de una comunidad, que puede ser por un acto del ser humano, como la venta de un mismo terreno a muchas personas, o por un hecho natural con consecuencias jurídicas, como la muerte de una persona. En ambos casos hay personas con derechos sobre la propiedad, pero este derecho no es exclusivo de cada persona sino de la comunidad en su conjunto. La comunidad es la dueña y el cedente es un participante de la comunidad.

¿Qué ocurre si hay un plano de subdivisión firmado por un notario? ¿Es legal?

Esta es una situación que se da con mayor frecuencia en los pueblos más pequeños, donde la Notaría y Conservador de Bienes Raíces están en un mismo lugar; crean una subdivisión de hecho que se firma por un topógrafo como una declaración jurada más, y al estar autorizada la firma del Notario genera la ilusión que reviste legalidad la división del terreno en lotes. Pero si no hay autorización por parte de la entidad correspondiente no estás comprando un terreno.

¿Qué ocurre con los caminos o servidumbres de tránsito?

Al no haber una subdivisión propiamente tal, no hay sitios determinados, lo que trae como consecuencia que no se pueda hacer efectivo el derecho a servidumbre de tránsito.

En esta situación, si se generan problemas con los accesos, la solución sigue la misma lógica que siguen todas las situaciones de acciones y derechos constituidos: llegar a acuerdo con todas las partes o comuneros, o bien, subdividir formalmente si ello es posible.

Consejo final

Nunca compres acciones y derechos sin un plan de regularización a futuro. Existen situaciones en que se puede regularizar y otras en que no cabe la posibilidad, lo que solamente puede ser determinado caso a caso.

Si ya compraste acciones y derechos, regulariza la situación, lo que por regla general se puede realizar mediante el procedimiento establecido en el Decreto Ley 2.695 que se tramita ante Bienes Nacionales.

Si necesitas asesoría o todo te resulta muy complejo, te invito a agendar una hora y conversar tu situación para plantearte soluciones que sean aplicables a tu caso en concreto.

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Acerca del Autor

Patricio Puen Marileo

Abogado de la Universidad Católica de Temuco, emprendedor, consultor y bloguero. Oriundo de Nueva Imperial, mapuche, de familia campesina, he enfocado mi trabajo en ayudar a las personas a evitar problemas jurídicos y solucionar los ya existentes, en materia de Bienes Raíces y Emprendimiento. Puedes encontrarme en redes sociales.