Este artículo va dirigido a aquellas personas que tienen muy poca o nula noción sobre todos los trámites que se llevan a cabo para comprar una casa, por lo tanto, si tú no sabes cómo partir o qué aspectos son importantes para poder adquirir tu vivienda con mayor seguridad, haz llegado al lugar indicado. Espero brindarte el mayor valor posible y si no ha quedado suficientemente claro puedes enviarme un mensaje al Whatsapp.
Para empezar, es necesario decir que es totalmente diferente a comprar cualquier bien mueble, en el sentido que se requieren de ciertas formalidades para que la transferencia del dominio realmente ocurra: hay que firmar una escritura pública de compraventa ante Notario Público y luego llevar esa misma escritura al Conservador de Bienes Raíces para que se inscriba en el Registro de Propiedad.
¿Cómo se realiza la escritura pública de compraventa?
No sirve cualquier documento firmado ante Notario Público, debe ser hecho por escritura pública. Para que se entienda, se trata de un documento redactado con ciertas formalidades establecidas en la ley 18.101 y que es autorizada por un notario público, incorporándolo a un registro público o protocolo.
Sobre las cláusulas que debe tener esta compraventa, no hay muchas diferencias entre los abogados que la redactan, sin embargo, algo que no he visto en todas las escrituras es la irrevocabilidad del mandato al portador para inscribir. Esto es muy importante para el caso de que una persona fallece o cae en incapacidad luego de la firma, lo que te dejaría sin la posibilidad de inscribir la compraventa, como si nunca se hubiera hecho.
Tanto el abogado que redacta como el notario que autoriza, pueden ser de cualquier parte del país, no existe obligación de que se realice en la misma comuna donde está ubicada la propiedad objeto de la compraventa.
¿Qué documentos se necesitan para redactar una escritura?
Cuando voy a redactar una escritura siempre tengo que verificar tres cosas: quién es verdaderamente el dueño, que se trate de una propiedad independiente y que no esté afecto a ningún tipo de gravamen o prohibición, de manera que pueda transferirse efectivamente el dominio de la propiedad.
Para verificar quién es el dueño de la propiedad se necesita de un CERTIFICADO DE DOMINIO VIGENTE emitido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Si no se puede determinar claramente el propietario, recomiendo hacer un estudio de títulos, pero no es necesario ni obligatorio en todos los casos.
Para verificar que se trata de una propiedad independiente, pídele al vendedor un CERTIFICADO DE AVALÚO FISCAL DETALLADO. Me intereso por la sección donde aparece “superficie suelo”, la que debe coincidir con los datos que entrega el certificado de dominio vigente.
Para verificar que la casa no tenga ningún tipo de gravamen o prohibición, es necesario un certificado de HIPOTECAS, GRAVÁMENES, INTERDICCIONES Y PROHIBICIONES DE ENAJENAR. Este documento lo entrega el Conservador de Bienes Raíces, en muchos casos se trata de un solo certificado y en otros están separados.
Por último, si te estás comprando una casa en malas condiciones para repararla o pretendes ampliarla luego de comprarla, te recomiendo que solicites en la Dirección de Obras de la Municipalidad un CERTIFICADO DE INFORMACIONES PREVIAS, que determina el verdadero potencial que tiene una propiedad, si se puede ampliar, usos permitidos, altura de edificación, etc.
¿En qué momento se paga por la compraventa de la casa?
En lo posible el pago debe hacerse al momento de celebrar la escritura pública, quedando registrado este mismo hecho en el documento. Pueden acordar algo diferente, pero el motivo por el que recomiendo que sea en el mismo acto de la compraventa es para que quede registro de la transferencia de dinero.
Jamás anotes una cifra diferente a la que realmente se entrega por la propiedad. Esta es una práctica común para evitar pagar grandes sumas por la autorización de la escritura y el pago de la inscripción, pero trae consigo muchos problemas, ya que queda expuesto a cuestionarse su validez.
Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
Una vez se protocoliza la escritura, se lleva una copia al Conservador de Bienes Raíces con competencia sobre la comuna en la que está ubicada la propiedad, para que la compraventa sea inscrita en el Registro de Propiedad.circunstancias, el acuerdo de voluntades puede ser anulado, dejado sin efecto.
Solamente a través de esta inscripción se transfiere la propiedad del vendedor al comprador, por esto es tan importante.
¿Cuánto se gasta en la compraventa de una casa?
Una vez ya has entendido todo el proceso de compra quiero que tengas en consideración tres costos que son importantes:
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. El arancel está determinado por el avalúo del inmueble, lo que significa que mientras más caro es el bien, más cara será la inscripción. A modo de ejemplo, en las ventas de propiedades por $30.000.000, el arancel será de aproximadamente $110.000.
Autorización Notarial de la escritura pública: El Notario Público tiene aranceles similares al Conservador de Bienes Raíces, en cuanto a que es variable según el precio de la compraventa. Siguiendo el ejemplo, la autorización de una compraventa de $30.000.000 costará entre $60.000 y $90000.
Redacción de la escritura (abogado): Este es el costo más variable, ya que depende de la oferta, demanda, preparación y expertiz de un profesional jurídico lo que determinará el costo de la gestión jurídica. Si nos remitimos a los aranceles propuestos por el Colegio de Abogados, estos mencionan que el valor será entre un 2% a un 5% del valor de venta.
¿Cuánto tarda el proceso completo de una compraventa?
Los plazos están determinados muchas veces por la carga de trabajo, es así que el abogado puede demorarse entre 1 a 3 días hábiles, si no tiene todos los antecedentes a su disposición; la Notaría entre 1 a 3 días hábiles, y; el Conservador entre 7 a 15 días hábiles. Así, en el mejor de los casos puede demorar 9 días hábiles, o bien 21 días hábiles en el peor de los casos.
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