¿Cómo dividir un terreno heredado cuando todos están de acuerdo?

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Una de las cosas que genera algunos inconvenientes entre las personas que forman parte de una sucesión hereditaria es la manera en que se dividen los terrenos adquiridos por herencia, por lo que quiero entregarte algunas ideas que te pueden ayudar a resolver el problema o al menos a encaminarlo hacia una solución.

De partida hay que dejar claro lo más importante: siempre es mejor llegar a un mal acuerdo que iniciar un muy buen juicio. Así que el consejo o recomendación en estos casos es agotar hasta la última posibilidad de acuerdo antes de iniciar cualquier acción judicial.

¿Cómo puedo llegar a este acuerdo?

Es más fácil llegar a acuerdo cuando ya se tiene certeza de quienes son todas las personas que componen esta comunidad hereditaria y en qué proporción le corresponde a cada uno.

Entonces es importante que la posesión efectiva, ya sea testada o intestada esté bien hecha, sin errores. Si existen datos incorrectos puede llevar a confusión y ello origina problemas, por lo que si no están ingresados correctamente todos los herederos o la posesión efectiva no ha determinado la totalidad de los bienes que pertenecían al causante (persona que ha fallecido) debes solucionarlo cuanto antes.

Si la situación descrita anteriormente está correcta, entonces hay que determinar si el terreno admite subdivisión.

¿Cómo puedo saber si una propiedad es divisible?

Esto está determinado por los instrumentos de planificación territorial, específicamente en el Plan Regulador Comunal o Metropolitano. Para acceder a esta información se debe solicitar un certificado de informaciones previas en la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva.

Por regla general, tratándose de terrenos rurales la superficie mínima es de 5.000 metros cuadrados, pero no siempre es así, lo que hace que el certificado de informaciones previas sea un documento esencial.

¿Es necesario realizar un levantamiento topográfico y un plano?

Siempre es necesario realizar el levantamiento topográfico, que de cuenta del plano de subdivisión, el que debe ser autorizado por la autoridad competente, ya sea el SAG, la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva o cualquier otra que esté determinado por la ley.

Respecto de este plano hay que tener especiales consideraciones no solo con los deslindes y superficie del terreno, sino también con los accesos a los nuevos predios constituidos, ya sea por servidumbre de tránsito o la apertura de caminos.

Autorizado el plano, el paso siguiente es la solicitud de asignación de roles de avalúo fiscal para cada uno de los lotes resultantes, ya sea de manera presencial o por medio de la plataforma que el Servicio de Impuestos Internos dispone al efecto.

¿Cómo se entrega el dominio exclusivo de uno de esos lotes a una persona determinada?

Esto se realiza por medio de dos actos:

Lo primero es la escritura pública de partición y adjudicación, la que debe firmarse por todos los herederos en la Notaría que ellos elijan. Esta escritura como ya dejé entrever, debe regular cuál es el lote que le corresponde a un heredero en particular, sus deslindes, superficie y accesos, que se encuentra graficado en el plano autorizado por la autoridad competente.

Una vez incorporada a esta escritura al registro de instrumentos públicos, debe inscribirse en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente.

Al cabo de unos días, cada persona será dueño único y exclusivo de un retazo de terreno perfectamente definido por un plano autorizado, deslindes y superficies claramente establecidos y rol de avalúo fiscal propio.

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Acerca del Autor

Patricio Puen Marileo

Abogado de la Universidad Católica de Temuco, emprendedor, consultor y bloguero. Oriundo de Nueva Imperial, mapuche, de familia campesina, he enfocado mi trabajo en ayudar a las personas a evitar problemas jurídicos y solucionar los ya existentes, en materia de Bienes Raíces y Emprendimiento. Puedes encontrarme en redes sociales.