¿Cómo evitar ser víctima de un loteo brujo en zona rural?

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Cuando andas en busca de terrenos para comprar y sobretodo cuando es la primera vez, puedes encontrar un sinnúmero de ofertas, algunas muy buenas, otras no tanto, pero siempre puedes encontrar con un anuncio como el siguiente:

«Se vende un terreno rural a través de la modalidad acciones y derechos, que al cabo de 5 años podrá obtener su rol.»

«Se vende una parcela en acciones: una acción equivale a un terreno, se inscribe directamente en el Conservador de Bienes Raíces.»

Estas dos ofertas dan cuenta de inmediato de una situación irregular, por lo que en principio no debieran ni siquiera considerar ese tipo de contratos cuando no entiendes todas las implicancias jurídicas que tiene.

Ambas situaciones requieren de regularizar posteriormente, no siendo una situación automática, como aparenta serlo.

Lo más tentador en este caso es el precio, pero ¿quién no iba a ofrecer un buen enganche para deshacerse de un problema o obtener mucho dinero a cambio de tan poca inversión?

Es por ello que es muy importante que verifiques bien qué es lo que estás comprando en realidad, y sobretodo si lo que quieres es certeza que lo comprado es completamente tuyo entonces tienes que pedir los siguientes documentos:

Certificado de Dominio Vigente

Este documento acredita quién es el dueño de la propiedad. Consiste en la certificación que hace el Conservador de Bienes Raíces que una inscripción del Registro de Propiedad no ha tenido cambios y por lo tanto, a la fecha de emisión del documento, se encuentra vigente a nombre del vendedor.

Si la persona que aparece como dueña en el mencionado no es el dueño, entonces debe tener un mandato para vender la propiedad.

Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar

Dependiendo del Conservador de Bienes Raíces, estos pueden ser varios certificados o uno solo en el que conste la información necesaria acerca de las situaciones que afectan al dominio de una propiedad.

Deberia decir que revisado los índices de Registros de Hipotecas, Gravámenes, de Prohibiciones e Interdicciones NO SE ENCONTRARON INSCRIPCIONES.

Si tiene algúna inscripción en estos registros ya es necesario que lo hagas revisar con tu abogado de confianza. Si no tienes a un abogado que pueda asesorarte profesionalmente, te invito a agendar una hora, para conversar si esa situación amerita o no un estudio más acabado de la situación o es de fácil solución.

Certificado de subdivisión aprobado por el SAG

Cuando se trata de terreno rurales la regla general es que los terrenos tengan una superficie mínima de 5.000 metros cuadrados, pero el hecho que cumpla con esa medida no es suficiente.

De hecho en la Región Metropolitana, Región de Valparaíso y Región del Bío Bío están afectos a un plan regulador metropolitano, donde no existe una libertad de subdivisión. Incluso hay sectores del país donde la superficie mínima de división es de 500 hectáreas (5.000.000 de metros cuadrados).

Para evitar caer en errores de este tipo es importante que puedas ver la autorización de subdivisión emitido por el Servicio Agrícola y Ganadero, conjuntamente con el plano autorizado.

Asignación de roles de avalúo fiscal

Cada lote generado en un plano que fue sometido a autorización por el Servicio Agrícola y Ganadero se le debe asignar un rol de avalúo fiscal que lo individualice como una propiedad independiente de otro retazo de terreno.

Para verificar la autenticidad de la asignación de roles puedes ir hasta la página del Servicio de Impuestos Internos e ingresar el código de verificación.

Con al menos estos documentos ya podrías determinar que un lote, parcela o terreno rural cumple con la normativa en cuánto a la subdivisión formal de la propiedad y estaría en condiciones de comprarse.

En la zona central de nuestro país, Melipilla, Punta de Tralca, Pirque, San Antonio y Casablanca los loteos irregulares se hicieron tan masivos que llevó a la autoridad a establecer sanciones para quienes realicen este tipo de prácticas. Sin embargo, esta situación no ha evitado el problema, ya que las personas siguen comprando, conociendo o ignorando los riesgos que conlleva, al creer que se trata de un delito sin víctimas. Lamento decirte que si decides comprar acciones, derechos o cuotas la víctima de un loteo brujo podrías ser tú.

Si bien es cierto que los mayores problemas se originaron en la zona central, en la región de la Araucanía (Temuco, Nueva Imperial, Pucón, Curarrehue, Villarrica, entre otros) seguimos teniendo estos casos, que llevó en su momento a sanciones a los Conservadores de Bienes Raíces, suspendiéndolos del cargo por un considerable período de tiempo.

Para finalizar quiero que tengas claro lo siguiente: para comprar una propiedad esta debe estar perfectamente individualizada conforme a lo que establece la ley:

Escritura pública de compraventa, que se inscribe en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Si te hablan de nueva modalidad de compra, de una forma diferente de comprar, de inscripción en el Registro de Comercio, de acciones, de derechos, etc, estamos en una situación irregular, que si no la entiendes perfectamente es muy fácil que resultes engañado.

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Acerca del Autor

Patricio Puen Marileo

Abogado de la Universidad Católica de Temuco, emprendedor, consultor y bloguero. Oriundo de Nueva Imperial, mapuche, de familia campesina, he enfocado mi trabajo en ayudar a las personas a evitar problemas jurídicos y solucionar los ya existentes, en materia de Bienes Raíces y Emprendimiento. Puedes encontrarme en redes sociales.