Si han leído nuestro consejos en legaltop.cl o visitado nuestro de canal de Youtube Legaltop responde sabrán que para hacer una compraventa se requiere de una dualidad título-modo.
Dicho en palabras mucho más sencillas, se necesita de dos trámites: por un lado la escritura pública de compraventa y por otro lado el modo de adquirir que sería la tradición que se realiza con la inscripción en el conservador de bienes raíces. Es decir para que una compraventa se realice se debe firmar escritura pública ante notario y luego llevarla al Conservador para inscribirla. Con eso finaliza el procedimiento de compra.
En las cesiones de derecho ocurría exactamente lo mismo. Se firmaba una escritura pública de cesión de derechos que luego se inscribía en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Hasta ahí todo bien.
Sin embargo empezó a ocurrir que muchas personas fueron estafadas o fueron engañadas al realizar contratos de sesiones de derechos.
¿Cómo pasó esto?
Supongamos que tenemos una propiedad de 10.000 metros cuadrados. La persona propietaria dice: ¿sabes? voy a vender en 10 lotes, voy a hacer 10 lotes de 1000 metros cuadrados. Entonces cada cesión de derechos debiera decir que el dueño le transfiere a el comprador o cesionario el 10% de los derechos sobre la propiedad.
Entonces una vez que haya hecho las 10 ventas traspasaría el 100% de sus derechos (cosa que resulta lógica), pero hay que tener en cuenta que entre la compra que se realiza ante notario y la inscripción transcurre en varios días, generalmente alrededor de un mes. Entonces dentro de ese mes no aparece la inscripción de compraventa de derechos, sólo aparece el título de dominio, no hay ningún tipo de transferencia.
Algunas personas se aprovecharon de ese lapso de tiempo y no solamente hicieron 10 ventas por el 10%, hicieron 100 ventas por “10%”, vendieron el 1000% de la propiedad y quienes se quedaron con los derechos fueron las primeras diez personas que fueron a inscribir. Las personas que no inscribieron o que llegaron después no tuvieron ninguna posibilidad de poder exigir esos derechos y cuando le fueron a reclamar al vendedor este ya estaba inubicable.
El otro problema que surgió es que, por ejemplo, supongamos que hicieron las 10 ventas y cada una de esas personas tiene el 10% de la propiedad, pero piensa que 1000 metros es mucho para él y quiere vender la mitad entonces ¿cuánto es lo que va a vender? Como tiene el 10% de los derechos ¿va a vender el 5% de sus derechos o va a vender el 50% por ciento de sus derechos?
¿Qué crees que pasó?
En muchos contratos decía que se transfería el 5% de sus derechos, lo que equivale no a 500 metros cuadrados sino que equivale a 50 metros cuadrados.
Entonces legalmente esa persona podía hacer 20 transferencia por el 5% de sus derechos, porque el 10% que él tiene se configura en un 100% y de ese 100% se divide la propiedad en nuevos porcentajes entonces las personas que compraban el 5% de los derechos que tenía un propietario que tiene el 10% los derechos sólo adquiría lo equivalente 50 metros cuadrados.
En ese caso ese vendedor podría aún hacer 20 contratos más amparados bajo la ley, ya que estaba permitido vender en el 100% de los derechos bajo esa fórmula.
Para resolver este problema lo que se hizo fue fortalecer las normas que existían y se crearon otras nuevas.
En particular hay modificaciones en el Decreto Ley 2.695 que establece el procedimiento para regularizar ante bienes nacionales, también existen algunas modificaciones en la ley general de organismo construcciones se estableció y reforzó la presunción que existe en el artículo 136 de la ley general de urbanismo y construcciones.
Pero la modificación legal más importante vino con la dictación de la ley 21.477, en particular con la introducción del artículo 15 que señala una obligación tanto de los Notarios como de los Conservador de Bienes Raíces de abstenerse de autorizar o inscribir transferencias parciales de dominio que directa o indirectamente pudieren implicar la formación de una nueva población, barrio, loteo o subdivisión de un predio, sin que conste el cumplimiento de los requisitos, exigencias y/o excepciones contempladas en la ley.
Este es un tema difícil de entender, por lo cual mi consejo es siempre asesorarse para evitar problemas futuros. Si estas en una situación similar o bien quieres hacer una compra segura te invito agendar una reunión conmigo AQUÍ y ver tu situación para ver con cual de nuestros servicios te podemos ayudar.
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