¿Qué hacer si el Conservador de Bienes Raíces se niega inscribir una compraventa?

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En Chile las transferencias de dominio de una propiedad requieren de una dualidad título – modo, lo que significa que para inscribir una propiedad debes tener un título válido, en este caso, un contrato de compraventa que que debe inscribirse en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Si una persona tiene una escritura pública de compraventa no inscrita debe concurrir al Conservador de Bienes Raíces con competencia en su comuna, para solicitar su inscripción, pues esta es la única manera en que una propiedad queda legalmente transferida. En otras palabras, ese documento que firmas ante notario en el que manifiestas tu voluntad de comprar o vender una propiedad no basta por sí solo.

¿Qué ocurre si el Conservador se niega a inscribir una compraventa?

El Reglamento del Conservador de Bienes Raíces señala que el Conservador inscribirá en el respectivo Registro los títulos que al efecto se le presenten, agregando además que no podrá rehusar ni retardar las inscripciones, a menos que sea en algún sentido inadmisible la inscripción. De esta manera es posible que exista un reparo o rehusamiento.

¿Qué hacer frente a un reparo?

En este caso se trata de defectos formales en el título que, generalmente, deben ser saneados por quien esté facultado para ello en la misma escritura pública mediante algún otro acto jurídico (rectificación, modificación, aclaración y/o complementación de la escritura pública) sin afectar a la esencia del acto jurídico.

Cuando la redacción de la escritura lo hace un abogado será él mismo quien redacte el nuevo documento y lo firme en representación de las partes subsanando el vicio formal. Pero si la escritura se firma sin la asistencia de un abogado, lo que ocurre generalmente es que las partes tendrán que redactar y firmar un nuevo documento, reparando o dejando sin efecto el primer contrato firmado.

¿Qué hacer frente a un rehusamiento?

En este caso se trata de un vicio de fondo que hace legalmente inadmisible la inscripción, se señalan ejemplos:

  1. No es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta.
  2. El no estar situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere.
  3. Si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58;
  4. En caso que sea visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción.

Cuando has intentado inscribir una escritura pública de compraventa, pero el conservador se rehusó, entonces tienes dos alternativas:

  1. la primera consiste en rehacer el título que se presenta, celebrar nuevamente el contrato para ser presentado al Conservador de Bienes Raíces para que lo inscriba.
  2. La segunda alternativa es solicitar mediante un procedimiento judicial que se ordene al Conservador inscribir forzadamente la escritura.
  3. Por último, si aquellas alternativas no son posibles, la única solución que cabe es resciliar el contrato, debiendo la parte compradora devolver el inmueble y la parte vendedora devolver el precio de la cosa.

Sobre la aplicación de cualquiera de estas posibilidades depende del caso a caso, entonces requerirá de la revisión de un profesional competente que pueda determinar qué es lo más recomendable en tu situación en concreto.

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Acerca del Autor

Patricio Puen Marileo

Abogado de la Universidad Católica de Temuco, emprendedor, consultor y bloguero. Oriundo de Nueva Imperial, mapuche, de familia campesina, he enfocado mi trabajo en ayudar a las personas a evitar problemas jurídicos y solucionar los ya existentes, en materia de Bienes Raíces y Emprendimiento. Puedes encontrarme en redes sociales.