Desde el 25 de septiembre del 2018 está vigente la Ley 21.108, que modifica el Decreto Ley N° 2.695 para resguardar los derechos de terceros en relación con la regularización de la pequeña propiedad raíz. Vamos a destacar las principales modificaciones, para que tengas una noción de cómo esto afecta al derecho de propiedad.
Plazo de adquisición por prescripción
Para todos quienes no conocían el procedimiento, aclaro que una vez presentado todos los documentos solicitados por el Ministerio de Bienes Nacionales y luego de la aprobación, que se demora aproximadamente unos 18 meses, se inscribe la posesión de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, para luego ser adquirida por prescripción.
Antes de la modificación a la ley el plazo de prescripción adquisitiva era de un año, plazo que se aumenta a dos años, lapso dentro del cual el solicitante aún no es dueño, pero lo será si nadie se opone en procedimiento judicial a la inscripción de dominio en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
En palabras más simples te demorarás un año más que antes en ser dueño de la propiedad que intentas regularizar.
Nuevas limitaciones al derecho de dominio
Esta es sin duda la modificación más importante de la ley 21.108, y es que no podrán gravarse durante dos años, contados desde la fecha de la inscripción, los inmuebles regularizados por este procedimiento, lo que significa que no podrás constituir un usufructo, servidumbre o cualquier otro derecho real sobre la propiedad.
Esto tiene explicación en lo mencionado en los párrafos precedentes, que aún no eres dueño de la propiedad dentro de esos dos años, por lo que no puedes disponer libremente del bien inmueble.
Sin embargo, se establece una salvedad; ”Se podrán constituir en cualquier tiempo (gravámenes) en favor de organismos de créditos” tales como bancos, instituciones crediticias como emprende microempresas, INDAP, entre otros, así también en “servicios públicos o instituciones creadas por ley o en las cuales el Estado tenga participación o representación.
Incorporación de una prohibición para vender
Si bien esta novedad no afecta a quienes regularizan la propiedad en la que viven o pretenden seguir viviendo, sí es relevante para aquellas personas que por una u otra razón quieren venderla.
La normativa anterior señalaba que el plazo tanto para gravar como para enajenar la propiedad era de un año, sin embargo, con el ánimo de proteger los intereses de terceros con derechos sobre el mismo inmueble que se regulariza, se estableció un plazo mayor para que las personas puedan venderlo o enajernarlo de alguna otra manera.
De esta manera la normativa actualmente vigente señala que el poseedor no podrá enajenar la propiedad sino hasta transcurrido un plazo de cinco años.
Entonces, si estás pensando en esta última alternativa, te recomiendo que busques nuevos caminos legales para ello, siempre y cuando las condiciones o superficies del terreno lo permitan.
Por último, siempre es necesario recalcar que la modificación legal tiene vigencia para las inscripciones que se hayan realizado con posterioridad a su publicación, por lo que si, por ejemplo, inscribió la propiedad antes de septiembre del año 2018, a esta no le afectan las modificaciones legales establecidas con posterioridad, quedando desde septiembre del 2019 libre de todo gravamen o prohibición.
