¿Es posible comprar acciones y derechos en el 2021?

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Durante mucho tiempo las acciones y derechos se convirtieron en la manera favorita de algunos vendedores para lotear un terreno de manera irregular, evitando así cumplir con los procedimientos establecidos al efecto.

Todo esto se mantuvo por muchos años hasta que empezaron a aparecer los inescrupulosos que estafaron a muchas personas, dada la facilidad que existía para que esto se llevara a cabo sin casi ninguna regulación. Esto fue lo que vino a solucionar las reformas que comenzaron a regir en Septiembre del 2018. Prohibiendo, entre otras cosas, las cesiones de acciones y derechos en porcentajes.

Sin embargo, al ser una figura legal, aún pueden verse este tipo de contratos, ya que la nueva normativa exige que, si una persona va a vender sus derechos, venda el 100% de ellos, de lo contrario no será inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. Si has leído antes uno de los artículos que he escrito sabrás que, si tu propiedad no se encuentra inscrita en el Registro de Propiedad a tu nombre, no te pertenece.

¿Por qué se siguen vendiendo estas propiedades sin regularizar?

Pueden ser muchas las razones, desde deshacerse de la propiedad porque fue un mal negocio, llegaron tarde a la creación de este tipo de contratos, o la razón que más me ha tocado ver últimamente: No poder regularizar a travpes de Bienes Nacionales, porque ello trae consigo una prohibición de vender por un lapso de cinco años.

En este último caso lo que se realiza es lo siguiente: cesión de derechos para que el cesionario (comprador) pueda regularizar conforme al DL.2695.

¿Eso quiere decir que puedo comprar acciones y derechos aún?

Sí, por supuesto que puedes hacerlo. Hay que tener en cuenta que la persona que le vende no puede vender un porcentaje, pero sí todas sus acciones y derechos que tenga sobre la propiedad.

¿Qué tipo de contrato tengo que hacer para asegurar mi derecho sobre la propiedad?

Últimamente muchas personas me han escrito preguntando sobre este punto, en lo que me han mencionado alternativas bastante creativas y útiles para el vendedor, pero poco seguras para el futuro comprador. Sé que no hay nada completamente seguro que evite todo riesgo al comprar, pero lo siguiente disminuirá considerablemente los problemas futuros.

Una de las promesas más comunes de los vendedores es que luego de cinco años podrás regularizar la propiedad a través del procedimiento que se lleva en Bienes Nacionales; esta es una verdad a medias, te explico: si compraste hace cinco años, ahora puede realizar ese trámite, mucho más teniendo en cuenta que existe el Programa Chile Propietario.

Pero no se puede decir que ocurra lo mismo en cinco años más, porque las leyes cambian y dicha posibilidad quizás no exista. Un dato anecdótico es que muchas de las leyes que estudié durante la carrera actualmente ya no están vigentes, fueron derogadas.

¿Cuál es la estrategia?

Entonces lo que propongo consiste en dos pasos que aumentan la probabilidad que el comprador se transforme en el dueño único, absoluto y exclusivo del terreno:

Paso 1. Estudio de los antecedentes jurídicos

El paso uno de esta estrategia consiste en un estudio de la propiedad, ver si cumple con los requisitos para que puedas presentar de manera inmediata la regularización de la propiedad, los cuales son a grandes rasgos:

  1. Posesión Material: esto se refiere principalmente a que el espacio a regularizar esté perfectamente delimitado, con cercos.
  2. Con ánimo de señor y dueño: lo que significa que no se reconoce otro propietario que no sea el poseedor.
  3. De manera pacífica e ininterrumpida: sin que existan juicios donde se ventile el dominio o posesión de la propiedad, más el reconocimiento de otras personas con derechos o los vecinos.
  4. Por más de cinco años: el acto jurídico que genera la situación irregular se haya producido con más de cinco años de anterioridad o al menos con anterioridad al año 2018.

Todo lo anterior debe estar en condiciones de probarse con algún tipo de documento o cualquier otro medio de prueba.

Paso 2. Expediente de regularización

Hay un procedimiento que está regulado en el Decreto Ley 2.695 de 1979, que fue modificado por la ley 21.108 en septiembre del año 2018, que permite sanear la posesión de un terreno irregular.

Para poder obtener la autorización de parte del Ministerio de Bienes Nacionales, se debe presentar una serie de documentos que permiten probar lo mencionado anteriormente.

La tramitación tomará aproximadamente alrededor de 18 meses desde la presentación del expediente, tiempo en el cual se pueden presentar algunas situaciones que pueden ser resueltas mediante reposición administrativa o eventualmente en juicio de oposición.

Todo lo que he mencionado no es una certeza absoluta, pero es lo que mayor probabilidad de éxito si quieres comprar un terreno en esas condiciones.

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Acerca del Autor

Patricio Puen Marileo

Abogado de la Universidad Católica de Temuco, emprendedor, consultor y bloguero. Oriundo de Nueva Imperial, mapuche, de familia campesina, he enfocado mi trabajo en ayudar a las personas a evitar problemas jurídicos y solucionar los ya existentes, en materia de Bienes Raíces y Emprendimiento. Puedes encontrarme en redes sociales.